O mercado de fundos imobiliários (FIIs) enfrenta um momento de profundas transformações em 2025. Entre desafios macroeconômicos e novas demandas de investidores, gestores reavaliam estratégias para garantir estabilidade, proteção patrimonial e rentabilidade.

Cenário Macroeconômico e Impacto sobre FIIs

O ambiente econômico brasileiro segue pressionado pela alta dos juros e pela inflação persistente. Com a taxa básica de juros projetada entre 14% e 15% ao ano, a atratividade de alternativas de renda fixa se eleva significativamente.

Em 2024, o IFIX acumulou queda de mais de 6%, refletindo a necessidade de maior prêmio para investidores. A concorrência da renda fixa tradicional tem dificultado a captação de recursos em FIIs, especialmente nos fundos “de tijolo”, que dependem de ativos físicos.

Além disso, o crescimento do PIB tende a ficar abaixo do registrado em 2024 e a inflação permanece acima da meta, elevando o custo de manutenção e reforma de imóveis. Esse cenário exige dos gestores uma revisão completa de metas e alocações.

Novas Tendências e Ajustes de Portfólio

Em resposta a essa conjuntura, as gestoras adotaram uma postura gestão ativa e diversificada, combinando prudência na seleção de ativos com inovação na estruturação de operações.

A seguir, os principais ajustes de portfólio promovidos neste ano:

• Menor exposição a segmentos vulneráveis à vacância
• Posição de dívida controlada e qualidade de locatários
• Expansão da diversificação geográfica e setorial

O objetivo é reduzir riscos de inadimplência, evitar concentração excessiva e capturar oportunidades em regiões com crescimento consistente, mesmo em um cenário de juros elevados.

Segmentos Promissores e Movimentação dos Fundos

Alguns segmentos vêm se destacando pela resiliência e potencial de retorno, mesmo diante de taxas mais altas.

Os galpões logísticos seguem em destaque, impulsionados pela demanda por centros de distribuição modernos. Já os shoppings, após retração em 2020-2021, recuperam parte do fluxo com foco em empreendimentos premium e experiências de consumo.

Os FIIs de papel ganham atenção extra, pois oferecem contratos indexados ao CDI/IPCA e rendimentos mais estáveis, reduzindo volatilidade em comparação aos imóveis físicos.

Riscos e Desafios no Ajuste de Portfólios

Mesmo com oportunidades claras, diversos riscos exigem cuidado na construção e manutenção de carteiras.

• Vacância crescente em lajes corporativas não premium
• Distribuição de rendimentos acima do resultado operacional
• Risco de inadimplência em setores sensíveis ao ciclo
• Endividamento excessivo em fundos alavancados

Por isso, a análise de risco deve incluir indicadores de payout, perfil de vencimento de dívida e qualidade de locatários. Fundos que distribuem mais do que conseguem gerar podem comprometer a preservação de capital a longo prazo.

Estratégias de Seleção e Recomendações para 2025

Para navegar nesse ambiente, recomenda-se priorizar fundos que combinem solidez e potencial de valorização.

• Foco em contratos indexados ao CDI/IPCA para proteção contra inflação
• Busca por ativos com potencial de retorno real acima da NTN-B
• Avaliação de FIIs descontados com bom perfil de valorização

Entre os FIIs que se destacam, de acordo com relatórios de Suno, Nord, XP, BB, Empiricus e Santander, estão BTG Pactual Logística (BTLG11), XP Malls (XPML11), TRX Real Estate (TRXF11), Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) e TG Ativo Real (TGAR11).

Alguns desses fundos chegam a registrar yield anual de até 16,9%, refletindo o apetite por renda passiva consistente dos investidores em um cenário de juros altos.

Por fim, a comunicação transparente com os cotistas é essencial. Relatórios periódicos e webinars esclarecem as razões por trás de cada movimento, facilitando o entendimento e fortalecendo a confiança.

Em suma, a combinação de seleção criteriosa de ativos, diversificação e gestão ativa continuará a ser o alicerce para quem busca rentabilidade e segurança no universo dos FIIs em 2025 e além.