Investir com segurança e previsibilidade é o objetivo de muitos conservadores. Em um cenário de juros elevados e volatilidade de mercado, os fundos de papel surgem como alternativa atraente para quem busca renda mensal estável e previsível sem abrir mão da solidez.

Neste artigo, exploramos as características, vantagens, riscos e estratégias para investir em fundos imobiliários de papel, além de apresentar perspectivas para 2025 e exemplos de fundos de destaque.

Definição e Características dos Fundos de Papel

Conhecidos formalmente como FIIs de papel, esses fundos têm sua carteira composta majoritariamente por títulos de crédito imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e outros ativos de renda fixa atrelados a operações imobiliárias.

Ao contrário dos fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos, os FIIs de papel dependem da liquidez e do fluxo de juros gerados pelos recebíveis. Seus rendimentos, em geral, são indexados a indicadores como CDI, IPCA ou outros índices de inflação.

Uma característica marcante desses fundos é a possibilidade de escolher ativos high grade com baixo risco de inadimplência. Gestoras renomadas buscam recebedores de melhor qualidade de crédito, reduzindo o risco de perdas e tornando os dividendos mais consistentes.

Vantagens e Indicação para Investidores Conservadores

• Menor dependência da ocupação e da valorização imobiliária, pois a receita provém de juros.
• Distribuição de dividendos mensais e, muitas vezes, previsíveis.
• Rendimento tende a acompanhar a Selic e a inflação em cenários de juros altos.
• Opções diversificadas com diferentes indexadores e durations para equilibrar risco e retorno.

Cenário Atual e Perspectivas para 2025

O cenário macroeconômico de 2025 indica a manutenção de juros elevados no Brasil, apesar de expectativas de cortes graduais ao longo do ano. Em um ambiente assim, os FIIs de papel continuam atraentes, projetando dividend yields de 13% a 15,3% ao ano, superando fundos de tijolo e aplicações tradicionais.

Além disso, muitos fundos negociam com desconto em relação ao valor patrimonial, o que representa oportunidade de compra antes de uma possível recuperação das cotas. Caso a Selic seja reduzida, é esperado um processo de valorização das cotas residuais de forma gradual.

Gestoras como Kinea destacam que fundos de papel, especialmente os high grade, e fundos de infraestrutura lastreados em títulos de renda fixa, oferecem previsibilidade de fluxo de caixa e menor volatilidade no portfólio.

Principais Fundos e Dados de Rentabilidade

Entre os destaques no universo de fundos de papel, podemos citar:

• Kinea Securities (KNSC11): Exposição de 38,9% ao CDI, rentabilidade média da carteira de IPCA+10,68% ao ano e dividend yield projetado de 13,4%.
• Valora RE III (VGIR11): Carteira 100% atrelada ao CDI, com dividend yield projetado de 15,3% ao ano, com foco em recebíveis do setor residencial.
• BTG Pactual Logística (BTLG11): Fundo de tijolo para comparação, apresenta dividend yield de 10,47%, com cotas ainda abaixo do valor patrimonial.

Riscos e Pontos de Atenção

• Risco de crédito: possibilidade de inadimplência dos devedores, mitigada nos fundos classificados como high grade.
• Sensibilidade a ciclos de juros e inflação: desempenho atrelado ao nível da Selic e IPCA.
• Desconto ou prêmio na cotação: fundos negociados abaixo do valor patrimonial podem se valorizar, mas o desconto tende a reduzir conforme o mercado ajusta preços.
• Importância de diversificação: variar emissores, indexadores e durations para mitigar concentrações de risco.

Estratégias e Dicas Práticas

• Selecione FIIs de papel com carteira diversificada e ativos de alta qualidade de crédito.
• Priorize fundos administrados por gestoras sólidas e experientes no mercado imobiliário.
• Combine fundos de papel com outras classes de ativos, como renda fixa tradicional e fundos de tijolo, para equilibrar performance e risco.
• Avalie atentamente as taxas de administração e os custos operacionais que podem impactar o rendimento líquido.
• Monitore indicadores macroeconômicos, especialmente sinais de corte ou aumento da Selic.

Contexto Macroeconômico e Perfil do Investidor

Em 2025, a recomendação para perfis conservadores é priorizar instrumentos que entreguem proteção contra inflação e retornos alinhados à taxa básica de juros. Nesse universo, os fundos de papel se encaixam perfeitamente, já que oferecem rentabilidades robustas e previsíveis.

Para investidores que desejam exposição ao setor imobiliário sem se expor aos riscos de vacância e oscilações patrimoniais dos fundos de tijolo, os FIIs de papel representam uma alternativa adequada. Além disso, o fluxo de renda mensal ajuda no planejamento financeiro e na manutenção de uma carteira balanceada.

Conclusão

Os fundos de papel se consolidam como uma opção interessante para investidores conservadores que desejam combinar renda estável e segurança de crédito. Com dividend yields atrativos e previsíveis, eles representam uma forma eficiente de acessar o setor imobiliário sem enfrentar a volatilidade dos ativos físicos.

Ao selecionar fundos com gestão sólida e carteira de recebíveis high grade, diversificar indexadores e monitorar o cenário macroeconômico, o investidor pode montar uma carteira equilibrada, capaz de gerar fluxo de caixa mensal consistente e proteger o patrimônio contra oscilações bruscas.

Em um momento em que a taxa Selic e a inflação seguem elevadas, os FIIs de papel oferecem uma alternativa de qualidade, preparando sua carteira para novos ciclos econômicos e garantindo segurança e rentabilidade de longo prazo.