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Em um cenário de transformações constantes, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) brasileiros enfrentam o maior processo de modernização de suas estruturas regulatórias nas últimas décadas.
Este movimento não se trata apenas de adequação normativa, mas de uma oportunidade para revisão de práticas e inovações estratégicas que podem fortalecer o setor e beneficiar investidores.
No final de 2022, a CVM publicou a Resolução 175, que entrou em vigor com prazo de adaptação até 30 de junho de 2025. Essa norma substituiu a antiga Instrução CVM 555 e outras 38 regras, unificando e simplificando o arcabouço jurídico dos fundos no Brasil.
O principal objetivo é aumentar a segurança jurídica e transparência, reduzir divergências de interpretação e alinhar o mercado local às práticas de jurisdições internacionais mais maduras.
Além das regras gerais, a Resolução 175 traz anexos específicos para cada classe de fundo, incluindo os FIIs, o que orienta diretamente sobre alavancagem, operações com partes relacionadas, recompra de cotas e uso de imóveis como garantia.
Com a nova norma, as gestoras devem observar:
Essas alterações trazem maior rigor ao processo de governança, mas também abrem espaço para novas estruturas e produtos, alinhados a padrões internacionais de compliance e gestão de riscos.
Para os investidores, espera-se um ambiente mais claro, com relatórios e informações padronizadas, porém a escolha de fundos demandará análise minuciosa de regulamentos revisados.
Para garantir conformidade e, ao mesmo tempo, explorar oportunidades, as gestoras vêm adotando:
Exemplos práticos vêm de fundos como JSCR11 e SNEL11, que já validaram essas mudanças em assembleias, buscando flexibilidade e segurança ao mesmo tempo.
O contexto de juros elevados, com Selic projetada em 15% ao fim de 2025, impacta diretamente os FIIs de tijolo, reduzindo a atratividade de novos projetos de construção e aquisição de imóveis físicos.
Por outro lado, os FIIs de papel, que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), tendem a se beneficiar, pois seu rendimento acompanha a variação do CDI e inflação, oferecendo proteção contra a alta de juros.
Gestoras devem equilibrar portfólios, evitando concentração excessiva e buscando diversificação entre tijolo e papel, além de planejar cenários de estresse e negociar condições de financiamento mais vantajosas.
Com tantas mudanças, os cotistas devem:
Essa postura proativa permite captar oportunidades e mitigar riscos num ambiente regulatório mais exigente.
O mercado de fundos no Brasil é o sexto maior do mundo, com cerca de R$ 9 trilhões sob gestão e 41 milhões de contas. Esse tamanho confere escala para a adoção de melhores práticas e aceleração de inovações.
Em 2025, espera-se que as gestoras que internalizarem rapidamente as exigências da Resolução 175 e da Lei 14.754/2023 se destaquem em performance e atração de capitais. A democratização do acesso ao mercado de capitais e a flexibilização de instrumentos para fundos menores devem compor o próximo ciclo regulatório.
A capacidade de adaptação, aliada a uma análise criteriosa dos ativos, será o principal diferencial para gestores e investidores alcançarem resultados sólidos e sustentáveis.
A adequação à Resolução CVM 175 representa um divisor de águas para o setor de FIIs. Embora traga complexidade adicional, oferece um ambiente mais transparente e seguro, alinhado às melhores práticas globais.
Gestores e cotistas que abraçarem essas mudanças com espírito inovador e rigor técnico estarão melhor posicionados para prosperar num mercado cada vez mais competitivo e dinâmico.
Referências
